Да ли је добра идеја ставити свој капитал у други дом?
Без обзира да ли желите да купите други дом за личну употребу или као најам, користећи капитал куће да бисте купили други дом може се показати као начин да то учините. Ако у вашој кући имате довољан капитал или је имате у власништву одмах, узимање зајма за депозит куће за предујам за нови дом је добра опција. Међутим, ако у вашем садашњем дому немате много капитала или ако локалне цене некретнина опадају, одузимање капитала из вашег дома за купњу друге куће је ризичан потез. Недавне промене пореског закона такође могу утицати на вашу одлуку.
Напојница
Закон о смањењу пореза и радних мјеста, који је предсједник Трумп потписао крајем КСНУМКС-а, елиминира одбитке камата за власничке удјеле за куповину другог дома. То је нешто што би требало узети у обзир ако размишљате о кориштењу капитала из вашег главног дома за куповину друге некретнине.
Инвестициона имовина у односу на други дом
Многи људи желе купити кућу за одмор са идејом да ће и зарадити новац изнајмљивањем ако га не користе. Међутим, ако кућу за одмор користите на овај начин, она постаје фактички некретнина за изнајмљивање што се тиче хипотекарног зајмодавца. Имајте то на уму ако вам је потребна хипотека, јер капитал у вашем основном дому није довољан да бисте у потпуности финансирали куповину другог дома. Ако планирате да изнајмите кућу за одмор, очекујте да ће зајмодавцу дати процену сличног дома и његовог плана закупа. Зајмодавац мора знати потенцијални приход куће за одмор / закуп. Очекујте да платите нешто вишу стопу хипотеке за некретнину за најам и да смањите најмање КСНУМКС процената. Ретко постоји подобност за приватно хипотекарно осигурање са кућом за изнајмљивање. Домаћи капитални зајам је користан за почетни износ.
Имајте на уму да ако изнајмљујете кућу за одмор више од КСНУМКС дана у години, морате пријавити приход од закупа у пријави пореза на доходак. То важи чак и ако обављате једнократни најам који прелази ограничење од КСНУМКС дана.
Зајам за домаћи капитал за други дом
Кориштење капитала у једној некретнини за куповину другог уобичајен је начин куповине друге куће. Можда сте отплатили хипотеку на вашем примарном пребивалишту, и вреди КСНУМКС. Можете додирнути капитал у вашем дому и купити кућу за одмор за $ КСНУМКС. Ако кренете том рутом, имаћете други дом одмах, али сада ћете имати зајам за власнички капитал, који је сличан другој хипотеци, у вашем примарном стану. Будући да су зајмови за власнички капитал осигурани колатералом у вашем главном дому, њихове стопе су релативно ниске. Трошкови затварања за зајам власничког капитала такође су нижи од таквих трошкова измирења за конвенционалне хипотеке. У ствари, ваш зајмодавац може покрити многе, ако не и све трошкове затварања за домаћи капитални зајам.
Наравно, још увек можете имати хипотеку на вашој главној имовини, али довољан капитал да бисте или платили други дом у целости или одложили значајан предујам. Што је виша уплата, то је већа каматна стопа коју бисте требали примити на хипотеку друге куће.
Одбитност зајма домаћег капитала
Закон о смањењу пореза и радних мјеста, који је предсједник Трумп потписао децембра КСНУМКС, КСНУМКС, донио је значајне промјене у вези са каматама и одбитком пореза на имовину. Иако сада постоје ограничења одбитности зајмова о капиталном капиталу и кредитних линија код куће, или ХЕЛОЦ-а, и даље можете одбити хипотеку ако су средства коришћена за куповину, изградњу или значајно побољшање куће.
Међутим, то не укључује камате на кредит за власнички капитал који је издат за куповину куће за одмор, наводи ИРС. Ако је порески обвезник узео конвенционални хипотекарни кредит за куповину куће за одмор, тај износ је одбитан све док укупни износ хипотеке између примарне куће и куће за одмор не пређе КСНУМКС УСД. Пре ТЦЈА, одбитни лимит хипотеке био је КСНУМКС милиона. ТЦЈА такође ограничава укупне одбитке пореза на имовину на КСНУМКС УСД годишње, што значи да они који живе у областима са високим порезима на имовину можда неће моћи да одузму пуни износ. На пример, ако порез на имовину у вашем основном дому годишње буде КСНУМКС УСД, а порез на имовину ваше куће за одмор износи КСНУМКС $ годишње, то је КСНУМКС $ који више не можете да одбијете од пореза на доходак.
Разматрања о капиталном капиталу
ТЦЈА је променила неке од динамика које укључују коришћење власничког капитала за куповину друге куће. Ако сте рачунали да ћете одбити камате на кредит за ваш капитал, као и порезе на имовину вашег новог дома, мораћете израчунати да ли одустајање од одбитка од зајма од куће и евентуално одбитак пореза на имовину има економског смисла за вас. Иако не можете много учинити са аспектом пореза на имовину ако ваша два дома прелазе ограничење од $ КСНУМКС, можда бисте требали размотрити добијање хипотеке на свом другом дому, а не користити капитал куће.
Морате такође размотрити шта се дешава ако економија нагло опадне као и током Велике рецесије. Иако је сјајно посједовати свој други дом тако што ћете додирнути капитал вашег основног дома, шта се догађа ако вам цијене некретнина падну, а кредит за власнички капитал који сте узели за ваш главни дом сада вас чини подводним? То је термин када хипотеке прелазе вредност имовине.
Шта бисте радије имали: потпуно плаћену кућу за одмор или потпуно власништво / знатни капитал у вашој главној кући, ако економија иде на југ? Ако је то забринутост, можда бисте желели да користите само капитал куће како бисте уплатили предујам за други дом, а не да бисте га купили директно. Можда би имало смисла стављати велику уплату за други дом користећи домаћи капитал, рецимо, $ КСНУМКС или КСНУМКС процента на дом за одмор у КСНУМКС, него да ризикујете више свог примарног дома. Да, морали бисте скинути обичну хипотеку, али још увек можете одбити камату све док све ваше хипотеке не пређу КСНУМКС од $. У најгорем случају, одлазак од хипотеке и губитак куће ради оврхе је тешка ситуација која може да утиче на ваш кредитни рејтинг годинама. Међутим, у практичне сврхе, удаљавање од хипотеке другог дома неће утицати на ваш живот колико и на губитак примарне куће. Постоји изузетак ако су обе куће сличне вредности, а ви сте намеравали да ваш други дом постане пензионер са пуним радним временом.
Остало финансирање против ХЕЛОЦ-а
Постоје и други начини за финансирање вашег авансног плаћања за други дом, осим зајма хипотекарног капитала или ХЕЛОЦ-а. Међутим, и они имају своје замке. Ако узмете новац из својих пензионих фондова, платит ћете казну ако сте малољетни КСНУМКС ½, и имати ћете мање новца за живот након што одете у пензију. Ако имате инвестиционе фондове који нису намењени пензији, то је могућа опција за финансирање другог дома, али будите сигурни да не користите целокупно гнездо за куповину друге куће. Некретнине су често добра инвестиција, али нису ликвидне. Ако имате хитну ситуацију, могли бисте пропасти у финансијским проблемима ако превише потрошите у другом дому.
